不動産の未公開物件とはどんな物件か

こちらでは不動産系のネット広告などで目にする機会の多い「未公開物件」について解説。そもそも「未公開物件」とは何なのか、なぜ未公開なのか、どんなメリット、デメリットがあるのかなどの情報を取りまとめていますので、ぜひ参考にしてみてください。

未公開物件とは

端的に言えば、売主から売却依頼を受けた不動産会社のみが情報を知っている物件になります。SUUMOやHOME’Sといった、誰でも情報が閲覧できるポータルサイトには情報が公開されず、限られた人間の間で情報がやり取りされます。

また、より厳密に細分化すると「完全未公開物件」と「未公開物件」があります。それぞれの違いは、以下のようになっています。

完全未公開物件

そもそも不動産業者は物件の売却依頼を受けた場合、7日以内にレインズというデータベースに物件情報を記載しなければならないと宅地建物取引業法で定められています。

この7日間の猶予の間に、売却依頼を受けた不動産業者が自社の顧客に物件を紹介し、物件売買が成立したという場合は、レインズにも物件情報が記載されなかったということになり、完全未公開物件ということになります。

もうひとつ、不動産会社自身が売主となっている不動産物件で、レインズなどに情報を登録しないままで自社顧客との売買が成立した場合も完全未公開物件という扱いになります。

未公開物件

上記のような“完全”未公開の物件とは異なり、宅建法で定められたレインズへの情報登録は行われているものの、SUUMOやHOME’Sといった不動産関連のメディアには情報を公開しないという物件。不動産業者間では情報が共有されているものの、一般顧客には知らされていない物件ということになります。

物件の売却方法としては、不動産業者が自社の顧客に購入する物件の希望条件をヒアリングし、購入の見込みがあると判断した場合に、物件情報が知らされるという方式になります。

レインズとは？

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構によって運営されているデータベースシステムになります。前述の通り、不動産物件の売却依頼を受けた不動産業者は、最長7日以内に該当物件の情報を登録しなければならないと宅建法で義務付けられています。

情報を閲覧でき、また情報の登録を行えるのは資格を有する不動産業者のみとなっており、一般の方は基本的に、データベースへアクセスすることはできません。

公開しない理由

そもそも売り主が不動産物件の情報を未公開とするのには、どんな理由があるのでしょうか？それこそケースバイケースで色々な事情がありますが、大きく分けると、以下のような理由が挙げられます。

好条件の物件のため

売却の依頼を受けた物件の立地や間取り、価格などが好条件となっており、広く購入希望者を募らなくても、自社の潜在顧客に売却可能と予測できる物件の場合は、わざわざ広告に情報を掲載しないということが考えられます。

一般媒介契約のため

複数の不動産業者に同時に物件仲介を依頼する一般媒介契約の場合、レインズへの登録は任意となるため、結果的に未公開物件の状態となることもあり得ます。ちなみに一般媒介契約の場合は、例えば親戚や友人などを介して、売り主が自分で買い主を探すこともできます。

未完成のため

一戸建て住宅の場合で、まだ建てている途中だけれども、買い手をなるべく早く見つけたいという場合、情報を広く公開してしまうと、未完成ゆえに様々なトラブルが発生することも考えられます。そこで未公開物件とし、信頼できる不動産業者に、安心して物件を紹介できる顧客に当たってもらうというやり方を行う場合があります。

近隣住民に知られたくない

不動産物件を売却する理由には借金や離婚、あるいはなんらかのトラブルなど、近隣住民に不動産を売却しようとしていることを知られたくないというケースも往々にしてあります。

そうした場合には、レインズへの登録はするものの、各種不動産ポータルサイトなどへの情報掲載は行わない、非公開物件として依頼するという方式が採られます。

まだ引っ越し先が決まっていないため

例えば現在住んでいる物件を売却することは決めているものの、住み替え先の物件購入がまだ成立していない、仕事の赴任先が変更になる可能性があるといった場合には、信頼できる不動産業者に未公開物件として売却を進めてもらうというやり方が行われます。

信頼できる不動産会社に売却を任せたい

インターネットが広く普及した現在、不特定多数の不動産業者に広く物件情報を公開してしまうと、いわゆる「冷やかし客」が殺到したり、勝手に物件敷地内に侵入してくる輩が現れるなどのトラブルも起こり得ます。

そうした事態を防ぎ、信頼できる不動産業者にまっとうな購入希望者を募って欲しいという理由で未公開物件とするケースがあります。

公開しても成約の見込みがない

前述した好条件の物件とは逆に、例えば立地がよくない、間取りやデザインが個性的すぎる、経年劣化が進んでいるといった物件の場合、広く購入希望者を募っても効率的とはならず、ピンポイントで購入希望者を探すやり方の方が有効と判断されます。そのため、掲載費用のかかるポータルサイトは利用せず、あえて未公開物件とする場合があります。

未公開物件のメリットは

周辺より好条件な可能性がある

繰り返しになりますが、未公開物件というものは、広く情報を公開しなくても買い手が集まると予測できる好条件なものが多い（真逆の場合もあります）というのが大きな魅力です。いわゆる掘り出し物に巡り会える期待が高まります。

申込みを一番にできる

一般的な不動産物件の場合、情報公開後に早い者勝ちで購入者が決まるという方式になります。それこそ先を越されたということも起きがちです。対して未公開物件は、懇意にしている不動産業者があれば、真っ先に紹介してもらえます。

選べる選択肢が広がる

公開物件も含めて物件探しをしている方にとっては、未公開物件は物件選びの幅を大きく広げてくれる存在と言えます。不動産は人生で最大と言える買い物、可能な限り多数な選択肢から選びたいというのは人情ですね。未公開物件は、その可能性を大きく広げてくれます。

未公開物件のデメリット・注意点は

 事故物件の可能性

未公開物件を購入する際、注意すべきポイントの筆頭は、この点です。事故物件というものは基本的には「告知事項あり」として扱われるものの、統一された基準がなく、例えば「事故物件となって以降、誰か一人住めば告知しなくてもよい」と考える不動産業者や、そもそも告知をいない悪徳業者もいることに、用心が必要です。

近隣トラブルが多い恐れ

未公開物件には、近隣トラブルが多いので前オーナーが手放したというパターンも少なくありません。まっとうな不動産業者であればそうした事情も知らせた上で購入意思を確認してくれますが、なかにはそうしたことを隠す輩も存在しています。ネット検索などを行い、その物件の情報をリサーチしておくことが賢明です。

相場よりも高い場合

未公開物件は未公開ゆえに、他の物件との比較や相場との照らし合わせに手間がかかるという側面があります。それゆえ邪な業者は、いわゆる「ぼったくり」を行ってきます。予め周辺の物件相場をリサーチした上で、なぜその値段なのか、納得のいく説明があるかどうかで判断することが大切です。

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