フラット35

フラット35の特徴

フラット35とは、独立行政法人の住宅金融支援機構と民間金融機関で共同して運営する、長期固定金利の住宅ローンです。 金利変動型の住宅ローンでは時期によって金利が上下するため、返済額を予測するのが難しく、場合によっては返済が難しくなってしまうケースも。フラット35は15～35年間金利が固定のため毎月の返済額も固定、返済までのライフプランを計画しやすいのが特徴です。 長期固定金利の住宅ローン商品は民間銀行独自のものもありますが、民間では難しいこともあり、住宅金融支援機構がサポートする形となっています。フラット35は民間のさまざまな金融機関で扱われていて、金利の設定や手数料などの有無もまちまち。審査や対象となる住宅の条件は一律なので、金融機関との付き合いや金利を検討して選ぶことができます。

フラット35Sの特徴

フラット35の派生商品として、フラット35Sというローンプランも用意されています。これはフラット35でローンを組んだ方が、より高水準な省エネ性能や耐震性能などを備えた家を建てる場合、一定期間金利を下げる特別プランです。 フラット35Sの対象となる住宅性能は以下の4つです。

• 省エネ性能…断熱性や気密性に優れ、エアコンの効きや光熱費削減が期待できます
• バリアフリー性…段差の解消や手すりの設置など、年齢を重ねても住みやすい家になります
• 耐震性…大きな地震の際に倒壊や破損の可能性が低くなります。
• 耐久性/可変性…長期優良住宅など、長い間使用することができます。

これらの住宅性能は建築基準法で基準が設けられていますが、フラット35Sの基準を満たすことでさらに高い性能の家になります。金利が安くなるだけでなく、快適性や経済性、安全性の向上も期待できますので、積極的に検討したいプランですね。

フラット35のメリット・デメリット

民間ローンと比べた時の、フラット35のメリットとデメリットを見てみましょう。

メリット

特徴でも少し触れましたが、全期間固定金利で毎月の返済額が変わらない点はフラット35最大のメリットといえるでしょう。民間銀行にも金利固定の住宅ローン商品はありますが、フラット35より金利が高く設定されています。 また、対象の物件構造に厳しい基準を設けているため、フラット35の審査が通るということは低品質の住まいを避けることにもつながります。

デメリット

フラット35は民間ローンと比べると書類の提出や手続きは多いため、多少面倒に感じるかもしれません。また、審査してから実際に融資が実行されるまでの時間も長めなので、注文住宅のプランが決定してから入居までの期間も少し長くなります。

フラット35と民間の銀行住宅ローンの違いは？

民間の銀行にも金利固定型の住宅ローンはありますが、フラット35とは細かい部分が違います。

保証料がかからない

民間の金融機関が扱う住宅ローンは、数十万円の保証料がかかるのが一般的です。民間で保証料の無い住宅ローン商品もありますが、その分手数料などが高く設定されていることが少なくありません。フラット35は保証料がないため、それだけで数十万円の節約になります。

審査方法が違う

民間銀行の住宅ローンは年収の基準に加えて、年収の安定度も審査基準に加えられます。さらに勤続年数や雇用形態なども審査されるため、契約社員の方は審査が不利なケースもあります。対してフラット35の審査では、他のローン借入額も含めた合計返済額が収入に占める割合で審査し、収入の安定度は基本的に審査対象となりません。民間ローンで借りるのが難しい方も、フラット35なら審査を通る可能性があります。

繰り上げ返済の手数料が無料

民間住宅ローン商品はネットでの繰り上げ返済は手数料無料、窓口は有料となっているケースが多いです。フラット35は基本的に手数料がかからないため、臨時収入があった際に手軽に繰り上げ返済することができます。結果的に支払金利の総額も抑えられるため、積極的に繰り上げ返済を検討すると良いでしょう。

フラット35はどんな人におすすめ？

民間の住宅ローンとは異なる特徴をもつフラット35はどんな人におすすめなのでしょうか？

フリーランスなどの自営業

年収の安定度が審査基準にないフラット35は、月や年によって収入が上下することが多いフリーランスや自営業の方も審査に通りやすいです。民間住宅ローンの審査に落ちてしまった方も、フラット35なら通る可能性もあるため検討してみる価値はあります。金利固定なので、月収が少ないタイミングで返済額が増えて困ることがないのもうれしいポイント。会社員の方でも、転職した直後で月収が安定しない方も借りやすいといえるでしょう。 また、繰り上げ返済の手数料がかからないため、収入が多い時まとめて返済しやすいのもメリットです。

賃貸転用の可能性がある人

民間銀行の住宅ローンは基本的に自宅が対象となっているため、何らかの理由で賃貸として貸し出す場合は完済するか借り換えなどを検討する必要があります。フラット35も基本的には自宅が対象ですが、返済途中で賃貸転用する場合もそのまま返済を続けられます。転勤が多く引っ越しの可能性がある方や、将来家賃収入としての運用を考えている方は、フラット35を選ぶメリットが大きいです。

賃貸物件などを持っている人

アパート・マンション経営などで賃貸物件を所有している方にとっても、フラット35はメリットがあります。すでにローンを組んでいる方は住宅ローンの審査が通りにくくなりますが、フラット35は家賃収入も審査に加味してくれるため、審査面で有利です。

子育てを控えている人

住宅ローンは数十年のスパンで組むものですから、返済中に予定外の大きな出費なども考えられます。特にこれから子育てを控えている方は、お子さんの大学進学など大きな出費が考えられますので、固定金利のフラット35を選ぶメリットは大きいといえるでしょう。 例えば高校3年間でかかる費用は公立でも100万円以上、私立だと300万円以上です。私立大学となると、学科によっては1000万円以上かかることも少なくありません。お子さんの人数が多い方やこれから生まれる方は、大きな出費を見越して固定金利を選ぶと安定した計画を立てることができます。

年齢が高めの人

審査基準に年齢や雇用形態の項目がないフラット35は、申込日に70歳未満であれば審査に通る可能性があります。年収は問題無いけれど年齢で不安がある方は、フラット35の方が借入できる可能性が高いといえるでしょう。また、70歳以上でも親子二世帯で返済計画を立てる「親子リレー返済」を活用すれば借りられる可能性があります。二世帯住宅を検討している方におすすめです。

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フラット35を借りる際の注意ポイント

民間のローン商品とは違うからこそ、注意すべきポイントもあります。しっかりチェックして失敗や後悔を防ぎましょう。

トータルコストを民間ローンと比較する

住宅金融支援機構のサポートを受けているフラット35の固定金利は比較的低金利ですが、勤務先と提携している特別金利ローン商品など民間との比較も大切です。単純な金利の安さももちろんですが、手数料などの諸費用も含めたトータルコストで比較すると民間の方が安くなるケースも考えられます。それぞれのメリットとリスクなども含め、トータル的によく比較検討しましょう。

頭金が少ないと金利が高くなる

フラット35は建てる住宅の総額に対する融資率が90％以上になると金利が高くなるため、想定している頭金が少ない方は注意が必要です。この場合は前述したように民間の固定金利ローンなども比較検討したほうが良いでしょう。場合によってはフラット35の借入額を9割以下に抑え、残りの分は他のローン商品を併用する方法などもあります。