不動産購入のときに必要な法律知識

不動産は一生一度の大きなお買い物です。そのお買い物で失敗しないように、最低限の法律知識を持ちましょう。そうすれば安心して不動産を購入できます。

宅地建物取引業者票の掲示をチェック！

不動産を売買する宅地建物取引業は、開業するために資格が必要です。事業所に有資格者が働いているということを、顧客に示すために、事業所の見えやすい場所に「宅地建物取引業者票」を掲示することが義務付けられています。紙の大きさや様式も法律できちんと規定されています。

参考：『宅地建物取引業者票』国土交通省

免許は5年ごとに更新されますから、有効期間がすぎると無効になります。掲示している宅地建物取引業者票が、きちんと更新されているかどうかもチェックしましょう。更新すると、宅地建物取引業者票の免許証番号の前についている数字が大きくなります。

数字が大きいほど、不動産売買の業務を長くしていたということで、不動産業者を選ぶときの目安になりますが、もちろん、新しい業者でも信頼できるところはたくさんあります。 また、宅地建物取引士の人数にも規定があります。5人の従業員に1人の割合で、宅地建物取引士がいなくてはいけません。たくさん働いてる人がいるようなのに、宅地建物取引業者票に宅地建物取引士の名前が一人分しか書いてないような場合は、ちょっと疑ってみたほうがいいかもしれません。『宅地建物取引業者』で検索すると、過去5年間に、宅地建物取引業者が行った不正売買などの情報を見られます。

参考：『宅地建物取引業者』国土交通省ネガティブ情報等検索システム

不動産売買重要事項の説明義務

宅地建物取引業者は、不動産売買に関して契約が成立するまで重要項目について説明する義務があります。『重要事項説明・書面交付制度の概要』に詳しく規定していますが、不動産売買は複雑な要素があるので口頭の説明だけではきちんと理解できない場合が多く、その後、「あのとき、あのように言った、言わなかった。」という問題が起きないように、文書によって説明することになっています。疑問点があったらどんどん質問して、納得するまできちんと説明してもらいましょう。また、重要な事項の説明のときに、故意に事実を隠していたり、事実ではないことを告げることなどは禁止されています。売買契約のあとで重要事項説明で嘘があるような場合のために、かならず文書にして保管しておきましょう。

参考：『重要事項説明・書面交付制度の概要』国土交通省

契約内容に関する書面を交付の義務付け

宅地建物取引業者は、契約が締結する前に契約内容を文書にして買主に渡す義務があります。

手付金の保全とは？

買主が売主に購入の意志を示し、予約金として金銭をわたすことを手付金または内金などといいますが、手付金をはらったあとで、売主が売りたくなくなった上に手付金を返金しないというようなトラブルが起きる場合があります。そのような事態にならないために、手付金を第三者が保管することを「手付金の保全」といいいます。 手付金の保全が義務付けられるのは、「手付金が代金の額の５パーセントを超えるとき」または「手付金が1,000万円を超えるとき」です。ちなみに手付金の額ですが、手付金は不動産代金の10分の2以下の金額で、それ以上を払う必要はありません。

気が変わった場合に使える制度、クーリング・オフ

一旦、不動産の売買契約をしたあと、気が変わって契約をキャンセルしたい場合は、8日以内であれば、「クーリング・オフ」という制度が使えます。宅地建物取引業法で規定されている、クーリング・オフ制度は宅地建物取引業者が売主の場合にのみ適用されます。 ただし、例えば建売住宅の展示会場やモデルルームなどで契約した場合は、クーリング・オフができませんから、注意してください。しかしクーリング・オフ制度を使わなくても、手付金を放棄したり、ローン不成立を理由に契約を解除できます。

契約破棄の場合に違約金を払わなくてはいけない？

契約解除をした場合の損害賠償、または、違約金を前もって定めたいときは、不動産の値段の20パーセント以内にすることが決められています。また、媒介契約、つまり不動産業者が契約の途中で契約を解除したい場合は、売買価格の3パーセントに6万円を足した額が支払われます。

瑕疵担保責任についての特約の制限

瑕疵（かし）というのは、簡単に言えば欠陥のことで、たとえば雨漏りがある、シロアリがいたなどといったことです。瑕疵があっても、売り主は責任を持たないというような特約をつける、と買主が損害を被るので制限されています。物件引き渡しから2年、または、瑕疵を発見してから、1年以内であれば、売主が責任を持って対処しなくてはいけません。