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不動産引き渡し後のトラブルへの法制度や保険を知ろう!

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは? 引渡し後に欠陥を見つけたら

瑕疵担保責任というのは、民法570条で規定されている、購入した不動産に隠れた瑕疵(欠陥)が発見されたとき、売主が負う責任のことです。 買主は、契約をしたときに気づかなかった欠陥のために損害を被った場合、売主に対して損害賠償を請求することができます。 もしくは、民法566条により、契約を破棄することも可能です。 ただし、瑕疵を知ってから、1年以内に行動することが民法570条で決められています。 ただし、売買が成立したときに、瑕疵担保責任の範囲や責任期間などが、特約によって決められている場合がありますから、契約のときはきちんと「重要事項説明」の時点で、宅地建物取引士にきちんと質問し、契約時に確認しておきましょう。 特に、中古住宅を購入する場合は瑕疵担保責任について確認することがだいじです。 宅地建物取引業者が売主の場合、どのような場合であっても、買主に対して瑕疵担保責任が最低2年間は義務付けられます。

新築住宅の瑕疵担保責任に関する法制度が作られました

新築住宅に関しては、法により瑕疵担保責任が義務付けられています。 この法律の恩恵を受けられる条件は、仮に売主である不動産業者が倒産した場合や、不動産業者が賠償金を支払う能力がない場合にも、保険金などにより買主に損害補償が支払われます。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」

この法律は、略して「品確法」と呼ばれています。 平成12年(2000年)4月1日以降に、新築住宅物件を販売した売主は、引き渡しから10年間瑕疵担保責任があります。 買主が請求できるのは、建物の基本構造部分といった基礎・柱・床・屋根など建物の構造を支えている部分や雨水侵入を阻止する部分、 つまり壁などに瑕疵があった場合に修理を要求し、賠償金を求めることができます。 また修理不可能な場合には、契約解除を請求し、代金返還を請求できます。

「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」

この法律は略して、「住宅瑕疵担保履行法」と呼ばれます。 平成21年(2009年)10月1日以降に引き渡された物件から、売主が瑕疵担保責任を速やかに遂行できるために、保険の加入、もしくは、保証金の供託をすることが必須になりました。 倒産などで売主が賠償責任を負えなくなり、買主に不利にならないための処置です。

中古物件の場合はどうでしょうか?

中古物件にはこのような法律がありませんが、中古物件であっても売主が宅地建物取引業者である不動産業者、 つまり、法人であれば少なくとも2年間は瑕疵担保責任があります。 しかし、仮に不動産業者が倒産した場合は補償がありませんが、そのような場合に利用できる保険があります。 「既存住宅売買瑕疵保険」と呼ばれる保険で、専門家が検査を行い、合格した場合保険に加入できます。 そのため、素人では見つけにくい欠陥を指摘してもらえる可能性もありますし、購入後なんらかの欠陥が見つかった場合補修費用が保険金として支払われます。 中古住宅の購入時にこの保険への加入を条件として提示してみてはいかがでしょうか。 また、最近ではホームインスペクションをというサービスを利用できるようになりました。 ホームインスペクションというのは、住宅診断または建物検査とも呼ばれ、建築士などの建物の専門家が、住宅を調査し、素人では見つけられないような欠陥を見つけ出し、リフォームをしたほうがよい点などを指摘してくれます。 調査は、目視から専門の調査機器をつかったものまで、依頼主の要望に合わせて実施します。 築年数が長い中古住宅の場合は特に、表面だけではわかりにくいので、ホームインスペクションを依頼する人が増えています。 それにあわせて、国都交通省もインスペクションのガイドラインを発表しています。

新築住宅にはアフターサービスも

新築の物件の場合は、アフターサービスがついているものが多いようです。 アフターサービスは売主がある一定の期間、不具合が出た場合に無償で補修する制度です。 アフターサービスがある対象物やサービスの期間はそれぞれの会社で違うため、不動産を購入するときにチェックしたい項目の1つです。 基本構造の部分、たとえば屋根や柱などは10年くらい、室内の付属品などには2年から5年くらいの期間が一般的です。 最近は保証期間が10年以上という物件もあります。 中古住宅であっても、売主が法人の場合は、アフターサービスがある場合があります。 アフターサービスがあるということは、それだけ物件に瑕疵がないと、自信を持って紹介していることでもありますから、アフターサービスのあるなしは重要なポイントになるでしょう アフターサービスは瑕疵保証責任とはちがって、室内の付属品なども対象になり、ちょっとした不具合にも対応してくれます。 対象物は契約により違いますから、購入前にしっかり把握することが重要です。

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