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物件購入から入居までの流れ

ここでは、戸建(新築・中古共通)と中古マンションの購入から入居までの流れについて解説しています。

新築・中古一戸建ての購入から入居までの流れ

まずは、一戸建ての購入から入居までの流れを説明します。

1.資金計画と諸経費確認

自己資金と住宅ローンの借入額を合わせた額から、不動産購入に関わる税金や引越し費用などの、諸経費を引いた残りが物件購入に使える金額です。住宅ローンの借り入れ条件を確認することも必要です。

2.物件探し

資金計画によって決まった予算と、希望の地域・住まいのイメージなどで条件を絞り、物件を探します。新築も中古も、不動産業者が多くの物件情報を持っています。何度か現地に足を運んで、自分の目で見て納得してから次へ進みます。

中古の場合は、売主が住んでいることも多いため、効率よく見て回れるように、不動産業者にスケジュールの調整をしてもらうといいでしょう。

3.重要事項の説明

気に入った物件が見つかって購入の意思確認ができると、宅地建物取引主任者から重要事項の説明を受けます。これは契約後のトラブルを回避する目的で行われるもので、契約内容の説明や権利のこと・法的規制・物件の設備についてなど、確認が必要なことと注意点が文書にされ、一つ一つについて口頭でも確認が行われます。

4.売買契約の締結

重要事項の説明が終わって問題がなければ、売買契約の締結に進みます。いったん契約を結んでしまうと一方的には契約を破棄できないため、慎重な行動が大切です。契約締結の際には、売買金額の5%~10%、多くても20%程度の手付金を支払うのが一般的です。

5.住宅ローン申し込み

売買契約が締結されたら、金融機関などに住宅ローンの申し込みをします。事前審査を受けている場合でも、住宅ローン申し込み後の本審査で通らないこともあるため、注意が必要です。

契約で定められた期限までに、ローンが借りられないと、違約金を支払わなければいけない場合もあります。のんびり構えずに早め早めに動くことが肝心です。

6.現地確認

新築戸建の場合は、完成後に物件の最終確認を行います。細かい傷や汚れなどの問題があれば、引き渡しまでに改善の依頼をします。

中古戸建では、現地で敷地境界の確認など、契約内容の確認作業を行います。隣地との敷地境界が不明瞭なケースも多いので、後々のトラブルを防ぐため、不動産業者に明確な線引きをしてもらうことも大切です。

7.引越しの準備

建物の引き渡しが済めば、いつでも入居可能になります。ですので、建物引き渡し前後のタイミングで、引越しの準備に入ります。

中古戸建で、引越しの前にリフォームする場合は、リフォームの手配もしましょう。

8.決済

土地建物の代金全額を支払って、代わりに土地建物の引き渡しを受けることを決済と言います。通常、住宅ローンを借りる金融機関の一室を借りて行われることが多く、買主と売主(不動産業者)・司法書士・金融機関の担当者が集まって行われます。

署名捺印しなければならない書類も多いので、落ち着いて内容を理解しながら、一つずつ終わらせていきます。不動産登記の申請も、このタイミングで行います。

9.不動産取得税申告

決済が終わったら不動産取得税の申告を行います。都道府県税事務所によって扱いは違いますが、住宅取得からの期限が決められているので、早めに申告しましょう。延べ床面積が50㎡以上240㎡以下の住宅では、不動産取得税の軽減措置が受けられます。

10.登記識別情報の受理

不動産登記が完了すると、法務局から登記識別情報の通知があります。登記識別情報は、土地建物の権利証の役割をするものなので、大切に保管しておきます。

中古マンションの購入から入居までの流れ

次に、中古マンションの入居までの流れを説明します。

1.現地見学

不動産業者に希望条件を伝えて、紹介された物件の下見を行います。売主が居住している場合は、事前にスケジュール調整をする必要があるので、都合の良い日時などいくつかの候補を挙げて、数軒の物件を効率よく回れるように、不動産業者にセッティングしてもらいます。

2.購入申し込みと価格交渉

気に入った物件が見付かったら、購入申込書(買付証明書)を提出して購入の意思表示をします。これには購入希望額・引き渡し希望日・代金の決済方法など諸条件も明記します。

価格の交渉も購入申込書での金額提示によって行われ、売主はその条件で売却するか検討することになります。場合によっては双方が不動産業者を通して、細かい条件のすり合わせを行うこともあります。

3.ローンの事前調査

売主と買主の間で合意が成立すると、次は売買契約の準備に入ります。ローンの事前審査は予定している融資が実際に受けられるか、あらかじめ金融機関などに確認してもらうものです。事前審査はその日か、もしくはよく営業日には結果が出ます。

また、事前審査で承認された場合でも、本審査では融資を否認されるケースもあるので、金融機関の担当者に注意事項など確認しておくことが望ましいです。

4.重要事項の説明

契約後のトラブルを回避するため、売買契約に先立って、宅地建物取引主任者(主に不動産業者の担当者)から、物件の登記簿上の事項や法的な規正・私道負担・上下水道など、多岐にわたる項目の重要事項説明を受けます。

5.売買契約

重要事項説明で問題がなければ、売買契約を締結します。その際、手付金と仲介手数料の支払いが必要です。手付金は物件購入価格の5%~10%を、仲介手数料は半額をそれぞれ支払います。

6.住宅ローン申し込み

売買契約が完了したら、住宅ローンの申し込みを行います。ローンの本審査には通常、1~2週間ほどかかるため、素早く手続きすることが必要です。

7.決済

マンションの購入代金残額を支払います。ローンで支払う場合は、融資を受ける金融機関の一室を借りて、平日の昼間に行います。手続きは、主に書類の確認と署名捺印で、支払いは振込みによって行われるのが普通です。このとき、仲介手数料の残額も支払います。

8.引き渡し・登記

決済が終わったら、売主からマンションの鍵を受け取ります。また、所有権の移転登記などの法的手続きを、司法書士に委託して行います。登記が完了すると、法務局から登記識別情報が通知されます。登記識別情報は、土地建物の権利証の役割をするものなので、大切に保管しておきましょう。

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